Ještě v březnu byl Hypoindex na hodnotě 4,89 procenta. Od té doby přidal 0,62 bodu. U modelové hypotéky ve výši 3,5 milionu korun se splatností 25 let to znamená posun měsíční splátky z 20 250 korun na 21 530 korun. Rozdíl činí 1 280 korun měsíčně, za rok 15 360 korun.
Vedle ceníkových sazeb existuje i realita skutečně podepsaných smluv. Tu sleduje Česká bankovní asociace. Průměrná realizovaná sazba v srpnu dosáhla pěti procent. Je o půl bodu níže než nabídka, protože lidé tvrdě vyjednávají a banky jim poskytují individuální slevy. Právě proto dnes 25 až 33 procent klientů na konci fixace odchází ke konkurenci.
Proč hypotéky zdražují, když centrální banka sazby nezvedá
Na první pohled jde o paradox. Centrální banka sazby nezvyšuje, a přesto hypotéky zdražují. Vysvětlení spočívá ve způsobu, jakým se cena hypotéky stanovuje.
Česká národní banka určuje pouze krátkodobou cenu peněz, tedy dvoutýdenní repo sazbu. Ta je nyní 3,75 procenta. Hypotéka se ale nefinancuje na čtrnáct dní, nýbrž na deset, patnáct či dvacet let. Banky si na ni musí půjčit na mezibankovním trhu za cenu označovanou jako úrokový swap. A tato cena půl roku soustavně roste, protože ji tlačí vzhůru dění ve světě.
Prvním důvodem je geopolitika a ropa. Konflikt, který zablokoval Hormuzský průliv, vrátil cenu ropy nad sto dolarů za barel. Trhy se obávají návratu inflace a drží dlouhodobé sazby vysoko.
Druhým důvodem je obrovský hlad po penězích. Vyspělé státy dnes dluží 61 bilionů dolarů a v letošním roce si potřebují půjčit dalších 18 bilionů. O ty samé peníze se s nimi přetahují technologické firmy, které financují masivní rozvoj umělé inteligence. Když je poptávka po penězích takto enormní, jejich cena roste pro každého.
Třetím důvodem je český státní dluh. Trhy v současnosti požadují za český desetiletý dluhopis výnos přesahující pět procent. Dráž si v rámci celé Evropské unie půjčují už jen Rumunsko, Polsko a Maďarsko. Dokonce i Řecko si dnes půjčuje levněji než Česká republika. Růst výnosů státních dluhopisů se okamžitě promítá do ceny peněz v celé ekonomice, tedy i do swapových sazeb, jež určují cenu hypoték. Pětileté swapy, které jsou klíčové pro oblíbenou pětiletou fixaci, se pohybují okolo 3,9 procenta.
Pro banku je v takové situaci mnohdy jednodušší nakoupit bezpečný státní dluhopis s garantovaným výnosem než složitě prověřovat bonitu každého jednotlivého žadatele o hypotéku. Proto se cena hypoték odvíjí primárně od dluhopisového trhu, nikoliv od toho, co prohlásí vláda.
O hypotečních sazbách ve finále rozhodují finanční trhy a Česká národní banka. Přímý nástroj, jak je snížit, vláda v ruce nemá. Může je ovlivnit pouze nepřímo. Když stát navyšuje výdaje a více se zadlužuje, odsává volné peníze z trhu a peníze pro soukromý sektor podražují. Naopak pomoci může na straně nabídky, tedy podporou výstavby nových bytů. Podpora poptávky formou dotovaných hypoték by dostupnost bydlení ještě zhoršila.
Vlna refinancování, jakou Česko nezažilo
Letošní rok je přelomový. Podíl refinancování na celkovém hypotečním trhu stoupl na 23,4 procenta. Do roku 2028 bude každý rok končit fixace u úvěrů v celkovém objemu kolem 534 miliard korun. Důvodem je změna chování klientů i samotných bank.
Před pandemií bylo zcela běžné fixovat úrok na deset let dopředu, protože sazby se pohybovaly kolem dvou procent. Během posledních tří let se ale preference výrazně posunula ke tříletým a dokonce kratším fixacím. Lidé chtěli mít možnost rychle reagovat na případný pokles sazeb. Nyní se jim to vrací jako bumerang v podobě nutnosti řešit hypotéku každé tři roky.
Nejcitelněji to dopadá na domácnosti, které si braly hypotéku v roce 2021. Tehdy byla průměrná sazba kolem dvou procent. Rodina, která si vzala 3,5 milionu na 25 let, platila měsíčně 14 833 korun. Pokud jí letos končí pětiletá fixace a bude refinancovat za 5,5 procenta, nová splátka se dostane na zhruba 21 500 korun. I po zohlednění toho, že za pět let už část jistiny uhradila, představuje nárůst zhruba pět tisíc korun měsíčně. Za rok je to 60 tisíc korun, které zmizí z rodinného rozpočtu. Naopak mírnou úlevu pocítí klienti, kterým končí fixace z let 2022 a 2023, kdy byly sazby ještě výše než dnes.
Krátká nebo dlouhá fixace
V současné situaci neexistuje univerzální rada. Volba fixace je v podstatě sázkou na budoucí vývoj.
Krátká fixace na jeden až tři roky za 5,39 procenta dává smysl pro klienta, který věří, že se situace na trzích uklidní a dlouhodobé swapy klesnou. Umožní mu za dva roky refinancovat za výhodnějších podmínek. Rizikem je, že pokud sazby neklesnou, bude znovu refinancovat za vysokou cenu a zaplatí další poplatky.
Delší fixace na deset až patnáct let za 5,99 až 6,19 procenta přináší jistotu. Domácnost přesně ví, kolik bude platit do roku 2035 nebo 2040. Její výdaje jsou předvídatelné. Cenou za tuto jistotu je přirážka zhruba šest desetin bodu oproti krátké fixaci.
Analytička Broker Consulting Michaela Pudilová k tomu říká, že kdo řeší konkrétní nemovitost, měl by vycházet především z toho, jakou splátku bezpečně unese jeho rozpočet, a neměl by spoléhat na rychlý obrat trhu.
Podzimní slevy letos nebudou
Podzim bývá na hypotečním trhu tradičně obdobím konkurenčního boje. Banky po prázdninách spouštějí akční nabídky a snaží se přetáhnout klienty od konkurence. Letos se na výraznější slevy spoléhat nedá.
Tom Kadeřábek ze Swiss Life Select upozorňuje, že banky mohou část vyšších nákladů na financování po určitou dobu absorbovat ve svých maržích, ale nejsou charita a tento prostor není neomezený. Jiří Sýkora ze stejné společnosti dodává, že podzim může být zajímavý pro klienty, kteří mají prostor nabídky porovnat a vyjednávat. Pokud se banky pustí do boje, mohou se objevit velmi zajímavé individuální podmínky.
Jinými slovy, plošné zlevnění ceníků nepřijde. Jediná cesta k nižší sazbě vede přes srovnání tří až čtyř bank a tvrdé vyjednávání s argumentem odchodu ke konkurenci. Prostor pro snižování sazeb je malý a podle Indexu hypotečních úvěrů od Broker Consulting mohou sazby v nejbližším období vzrůst o dalšího téměř půl bodu.
Éra dvouprocentních hypoték definitivně skončila. Letošní sazby se ustálily v pásmu kolem pěti procent a míří k šesti. O jejich výši nerozhoduje denní rozhodnutí centrální banky, ale cena dlouhodobých peněz na světových trzích. A ta zatím ukazuje jedním směrem, vzhůru.
Budu rád, pokud v Praze 8 vyberete naši kandidátku a dáte mi preferenční hlas. Za našimi kandidáty je dlouholetá poctivá práce nejen v politice.
