Bude se vyvlastňovat? Dostali jsme do ruky explozivní návrh novely Vyvlastňovacího zákona z dílny šéfa Pirátů Ivana Bartoše, který byl právě posunut k projednání do vlády Petra Fialy! V důvodové zprávě jsme narazili na šokující bombu, proč je prý potřeba tuto novelu přijmout! Starý zákon o vyvlastňování umožňuje totiž jen vyvlastňování staveb a pozemků, nikoliv jednotlivých separátních bytů ve stavbě! A je to venku! Aeronet jako první odhaluje děsivou novelu, která přichází doslova jako na zavolanou v době obrovské migrace Ukrajinců a vyvolává logické otázky s jejich ubytováním!
Naše redakce byla v úterý opět informována našim externím zdrojem, že na vládu Petra Fialy dorazil explozivní návrh na novelu Vyvlastňovacího zákona z ministerstva pro místní rozvoj, kterému šéfuje ministr a předseda Pirátské strany Ivan Bartoš. Dostali jsme do ruky kompletní kompilaci podaného návrhu včetně dokumentů k připomínkovému řízení a rovněž důvodovou zprávu.
V České republice již zákon o vyvlastnění existuje, pochází z roku 2006 a dlouho se s ním nehýbalo, přestože v mnoha případech staveb veřejného zájmu se oprávněně občané rozčilovali, že někdo třeba blokuje výstavbu dálnice tím, že nechce prodat pozemek, protože za něj požaduje horentní nadhodnotu třeba sto-násobku jeho tržní ceny apod. Jenže, když si uvědomíte, jaké (nízké) jsou ceny orné půdy, nelze se těm lidem divit, že chtějí prodat půdu za víc.
Existují-li stavby ve veřejném zájmu, tak ale opravdu je takový zákon na místě a není důvod se kvůli tomu rozčilovat. Vyvlastňování ve veřejném zájmu za tržní cenu není v podstatě nic proti ničemu, je-li ten zájem opravdu značný. Jenže, samotný zákon č. 184/2006 Sb. o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě, byl původně zamýšlen k vyvlastňování pozemků a staveb jako takových, tedy komplexních budov, kdy vyvlastnění se týkalo budovy jako celku a vlastník budovy byl předmětem vyjednávání, aby objekt prodal státu ve veřejném zájmu. Pokud vlastníkem budovy je SVBJ (sdružení vlastníků bytových jednotek), potom předmětem vyjednávání je jmenovaný zástupce tohoto sdružení.
Nový zákon o vyvlastňování umožní vyvlastňovat i jednotlivé byty, nejen budovy jako celky
Představte si např. panelák na místě budoucího těžebního prostoru pro povrchový důl, kde se bude těžit uhlí. Jednotliví majitelé bytů dostali nabídky na odkup, a ti, kteří neprodali, tak proti těm se potom vedlo vyvlastňovací řízení. Jenže, je tady jeden háček. Ten starý vyvlastňovací zákon umožňoval vždy jen vyvlastňovat budovu jako celek. Pokud jde tedy o panelák, tak se tím myslí komplet všechny byty v paneláku, bez výjimky. Jenže, to, co naše redakce objevila v důvodové zprávě z dílny Ivana Bartoše, z toho nám přešel doslova mráz po zádech.
Na straně č. 26 důvodové zprávy se uvádí:
Ustanovení upravující předmět zákona a vymezující základní pojmy nereflektuje změny, které vnesl do právního řádu zejména zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, např. úpravou bytového spoluvlastnictví. Vyvlastněním zákon rozumí odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě, avšak jednotka podle občanského zákoníku (§ 1159), popřípadě podle (již zrušeného) zákona o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb. stavbou není. V souvislosti s předmětem vyvlastnění se nezmiňuje právo stavby jako věcné právo k cizí věci umožňující jeho držiteli zřídit stavbu na cizím pozemku. Pro jeho zřízení, zrušení či omezení nelze analogicky použít úpravu vyvlastnění týkající se věcného břemene.
Po přečtení tohoto zdůvodnění nám v redakci doslova spadla brada a hned po ní hodiny ze zdi. Proč potřebuje český stát najednou vyvlastňovat samostatné bytové jednotky v paneláku? Copak v zájmu veřejné stavby nebo veřejného díla je potřeba vyvlastňovat jednotlivé byty a nikoliv celý panelák skrze jednání se SVBJ? Co je tím proboha sledováno? Ano, jedná se o novelu, která má umožnit vyvlastňování jednotlivých bytů per se, namísto celých budov a celých komplexů. To se dá sice zdůvodnit tím, že stát chce mít možnost jednat s každým majitelem bytu v paneláku o odkoupení jednotlivě, aby stát nemusel jednat se zástupcem SVBJ, který dostane od majitelů bytů mandát k vyjednávání o určité ceně za objekt jako celek.
Pokud novela bude schválena v navrhovaném znění, bude hrozit prolomení majetkového práva i tam, kde si to dosud nikdo nedokázal představit
Jenže, na straně druhé taková novela zákona umožní vyvlastňovat v paneláku pouze jednotlivé vybrané byty, např. velkometrážní byty, dlouho neobydlené byty, kde nikdo nebydlí, protože majitel byt drží jako investici, tímto způsobem půjde ve veřejném zájmu o humanitární pomoc Ukrajincům v ČR vyvlastňovat např. neobydlené byty investorů, aniž by stát musel vyvlastňovat celý panelák jako celek. Bum… a je to venku! Podle našeho právníka jde prý zjevně o snahu přijetí zákonného rámce pro případné cílené vyvlastňování podílového vlastnictví mimo rámec SVBJ, přičemž v důvodové zprávě a v tom samém citovaném odstavci je ještě jeden důvod.
Ve starém zákoně totiž není možné vyvlastnit formou práva stavby na cizím pozemku, který přitom zůstane v majetku vlastníka, ale stát si vyvlastní právo umístit na něm vlastní stavbu, třeba dočasnou vojensku základnu NATO, dočasný uprchlický stanový tábor pro 10 000 migrantů, dočasnou stavbu komunikační věže NATO, dočasného vojenského radaru NATO atd.
Původní starý zákon toto neumožňuje, ten totiž řeší jen vyvlastnění celého pozemku se vším všudy, což ne vždy stát potřebuje, např. na poli, které má 800 hektarů, kde chce stát uprostřed postavit radar včasného varování, ale nepotřebuje celé pole. Stát tedy potřebuje uplatnit vyvlastňovací právo na právo stavby na cizím pozemku, přičemž vyvlastněním se myslí jen právo té stavby, nikoliv převod pozemku jako celku do majetku státu.
Vyvlastněný majitel dostane náhradou maximálně 8-násobek odhadní ceny. To je hodně, ale i strašně málo…
Novela zákona o vyvlastnění zavádí pravidlo, že vyvlastnitel může vyvlastňovanému majiteli pozemku, stavby či bytové jednotky nabídnout maximálně 8-násobek místně běžné tržní ceny. Tím dojde k zastropování výkupních cen, takže kdo bude vlastnit účetně bezcenných 100 metrů čtverečních orné půdy za 3 000 Kč (30 Kč za metr čtvereční), který brání stavbě dálnice, už nebude moci za ten pozemek požadovat stonásobek běžné ceny (300 000 Kč), ale maximálně 8-násobek (24 000 Kč). A to není bůhví co pro původního majitele. To je holomajzna. Novela vyvlastňovacího zákona tak bude potenciálně využitelná nejen na šlechetné a ve veřejném zájmu myšlené stavby národní infrastruktury, ale i na mnohem méně šlechetné účely.
Třeba jak a kde ubytovat více jak 2 miliony ukrajinských migrantů od poloviny roku 2024, kdy má podle Ivana Bartoše tato novela, po plánovaném schválení v parlamentu, vstoupit v platnost. Tedy v případě, že denní tempo přílivu Ukrajinců do ČR se nezmenší, jak jsme uvedli v článku zde. Všechno to najednou zapadá dokonale do sebe jako konceptuální puzzle. Kdykoliv se někde objevuje zákon o vyvlastňování ve veřejném zájmu, je to vždy s obrovským rizikem, co pod tím bude myšleno, protože veřejný zájem je obrovsky rozevlátý pojem s mohutným rozpětím. Může to být zájem stavby nové elektrárny, nové dálnice, ale i zájem na ubytování statisíců a dokonce milionů migrantů, které Fialova vláda bez jakékoliv známky regulace přijímá z Ukrajiny.
Velkometrážní byty bez obyvatel určené na uložení úspor a investice se mohou stát prvním terčem zneužití tohoto zákona v době migrační a s ní spojené ubytovací krize
A je jasné, že kvůli třem nebo pěti bytům investorů v panelovém domě, kde je třeba 40 bytových jednotek, nebude stát vyvlastňovat celou budovu, když bude potřebovat vyvlastnit jen pár prázdných investičních bytů. Jenže, ďábel je skrytý v detailu. Kdo zaručí, že se to bude týkat jen prázdných bytů investorů, kteří třeba i uvítají odprodej bytu státu za trojnásobek? Co když se to bude týkat i nadměrných a velkometrážních bytů, kde bydlí jen jeden člověk v bytě o rozloze 200 metrů čtverečních a drží byt pro své děti nebo pro vnoučata?
To už jednou Československo zažilo v 50. letech, když vznikly podniky bytového hospodářství a úředníci přidělovali do nadměrných bytů jejich majitelům podnájemníky. Chtěl bych zdůraznit, že zákon sám o sobě není nijak převratný nebo závadový, ale jeho hrozba spočívá v implementaci budoucího použití, které dá státu do ruky mohutně nebezpečný nástroj, kterým půjdou vyvlastňovat vytipované bytové jednotky, velkometrážní byty, investiční byty umístěné v jinak obydlených budovách, přičemž veškerá vyvlastňování budou probíhat ve veřejném zájmu, což je pojem, který dosud nebyl v českých zákonech bezpečně vymezen a ohraničen.
Lze považovat za veřejný zájem např. pomoc státu s ubytováním nezvladatelného množství válečných utečenců, které vláda nezodpovědně a bez regulací v obrovských kvantech přijímá, aniž by měla vůbec peníze třeba na jejich zdravotní péči, na kterou si dokonce musí půjčovat u Evropské investiční banky? Je možné jejich ubytování v prázdných investičních bytech vyvlastněných jménem veřejného zájmu humanitární pomoci těmto uprchlíkům považovat stále ještě za legitimní veřejný zájem? Lze za veřejný zájem považovat omezování vlastnických práv zdůvodněné sanací bytové krize v zemi způsobené nezodpovědnou migrační politikou vlády? Toto jsou zásadní otázky, které se vznáší nad velice nebezpečnou a snadno zneužitelnou novelou Vyvlastňovacího zákona.
Novela nedefinuje, že vyvlastňovatelem může být jenom a pouze český stát, ale může jím být prakticky kdokoliv, pokud prokáže, že jeho projekt je ve veřejném zájmu
Rovněž nás znepokojuje, že nikde v novele není explicitně uvedeno, že vyvlastňovatelem může být jedině a pouze stát, resp. dané ministerstvo, protože v zákoně se hovoří o vyvlastniteli v obecné rovině veřejného zájmu. Pokud je např. investorem stavby ve veřejném zájmu soukromá korporace, bude moci podle tohoto zákona postupovat, protože bude stačit, když Vyvlastňovacímu úřadu prokáže veřejný zájem zamýšlené stavby a prokáže, že se po dobu 90 dnů snažila s vlastníkem nemovitosti dohodnout na odkupu. Pokud např. přijde do ČR developer z ciziny a přijde s projektem výstavby tisíců nájemních bytů pro migranty z Ukrajiny, potom takový projekt bude splňovat podmínku veřejného zájmu a tato firma bude moci sáhnout k použití Vyvlastňovacího zákona v dané lokalitě, která bude vytipovaná pro stavbu bytů, kde normálně vlastníci žádné pozemky prodávat nechtějí.
Ve veřejném zájmu docházelo v minulosti v Československu a v dějinách ke strašným věcem a křivdám, takže nezarámování tohoto institutu do přesně vymezeného rozsahu ohrožuje svobodu a občanská práva. Pokud je institut vyvlastnění směrován proti vlastníkům budov a pozemků, lze se na to pořád dívat jako na veřejný zájem, pokud se na daném místě má stavět třeba dálnice.
Ovšem pokud zákon umožní vyvlastňovat nejen budovy jako celky, ale i jednotlivé bytové jednotky v budově, tedy separátně oddělené od budovy jako takové, potom se dostáváme do úplně jiného příběhu, a to zvláště v době, kdy ČR čelí největší migrační vlně ve své historii a lidé se ptají oním Nerudovským rčením: “Kam s nimi?” a nikdo nezná přesnou odpověď. V Česku je nedostatek bytů pro mladé rodiny. Kde se vezme bydlení pro současných skoro 700 000 Ukrajinců, kteří již v ČR jsou, anebo pro 1,6 milionu Ukrajinců koncem roku 2023, pokud současné tempo přílivu migrantů z Ukrajiny zůstane na současné úrovni? To je otázka, za kterou se skrývá mnoho děsivých odpovědí. Projednávání zákona proto budeme bedlivě sledovat.
-VK-
Šéfredaktor AE News
